3月5日，十四屆全國人大一次會議開幕，國務院總理李克強作政府工作報告。報告指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，建立實施房地產長效機制，擴大保障性住房供給，推進長租房市場建設，穩地價、穩房價、穩預期，因城施策促進房地產市場健康發展。
我國要建立怎樣的房地產長效機制？為何要推進保障性住房、長租房建設？中央再提“三穩”內涵有何變化？新京報記者采訪了全國房地產商會聯盟主席、住建部住房政策專家委員會原副主任顧云昌。
長效機制包含完善的住房制度和金融、稅收、土地等配套制度
顧云昌表示，我國要建立的房地產長效機制應從“1+3”入手，“1”是指住房制度完善，“3”是指土地供應體系、金融體制、財稅體制的建設?！胺康禺a不只是住房本身的問題，還是金融、稅收、土地等問題，涉及多個部門?！?/p>
從住房制度本身來講，我國提出以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。在談到今年的工作重點時，政府工作報告提出，要加強住房保障體系建設。過去5年，我國持續加大力度推進保障性安居工程建設。顧云昌認為，保障房規模做大的同時還要做好分配，這樣才能確保住房困難群眾真正受益。
住房租賃是房地產市場的重要組成部分，是解決住房問題的重要渠道。談及租房尤其是長租房市場發展，顧云昌提出，在培育住房租賃市場的同時，要加強規范管理。政府要整頓租賃市場秩序，加大土地和金融支持力度，減免稅負，規范市場行為。
除了住房制度的完善，顧云昌表示，房地產的發展離不開兩大要素：一個是錢，一個是地。地怎么供？錢供多少？直接融資還是間接融資？如何防范風險？
“在土地供應方面，我們從過去的各地分別供地到現在大城市搞集中供地試點，這就是在探索長效機制，但并不是一蹴而就的，需要在實踐當中不斷完善?！鳖櫾撇赋?，在土地配置上，“地隨人走”還沒跟上，機制尚未建立。房地產市場目前出現了嚴重分化。人往哪里走，土地就要用到哪里。在這樣的情況下，土地配置能不能由市場來決定？政府工作和市場配置之間的矛盾怎么處理？這些都是長效機制應該回答的問題。
在稅收機制方面，顧云昌表示，房地產稅提出已有多年，但至今方向仍不清楚。在金融方面，他認為，目前我國房地產市場的融資機制還不完善，房地產企業主要依賴銀行融資。因此在“三條紅線”出來之后，資金方面一收緊，房企的問題很快便顯現出來。
“優質頭部房企風險”歸根到底是資金鏈斷裂問題
政府工作報告提出，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，防止無序擴張，促進房地產業平穩發展。
顧云昌告訴記者，報告的這部分內容有明確的針對性。這一輪房地產下行，加之前期國家調控力度較大，不少房企出現風險，歸根到底是資金鏈斷裂的問題?！拔覈康禺a企業普遍是高周轉、高負債、快擴張的模式，一旦市場收緊、融資受限、資金鏈斷裂、無法交樓，影響的不是一家公司，而是整個城市的經濟、老百姓的生活?！?/p>
去年以來，從中央到地方相繼出臺政策“保交樓”。顧云昌認為，這是要盡可能彌補房企風險可能帶來的沖擊?！敖鹑诟母锓矫孀罱隽嗽S多政策，也是希望這些政策能夠發揮作用。比如私募基金試點、房地產投資信托基金（REITs），讓開發商不要過度依賴銀行借貸，更多利用社會資金?！?/p>
2021年以來，我國房地產市場處于下行態勢。國家統計局發布的數據顯示，2022年，全國房地產開發投資比上年下降10%；商品房銷售面積比上年下降24.3%。去年以來，中央和地方都相繼出臺了穩定房地產市場的政策措施。顧云昌指出，如何使房地產市場“暖”起來是當前頭等大事。
因此，政府工作報告中的“穩地價、穩預期、穩房價”顯得尤為重要?！艾F在提的‘三穩’在內涵上和幾年前是有差異的?！鳖櫾撇J為，那時候的“穩”是不讓價格過快上漲，如今則是防止猛烈下降。目前，一線城市、熱點二線城市的房地產市場開始有回暖跡象，但是三四線城市還沒看到。所以，達到全面的“三穩”，尤其是穩定投資者、消費者的信心，是當前房地產市場的關鍵。
那么，此輪為穩定房地產市場推出的政策措施，是否會沖擊長效機制的建設？顧云昌認為，這兩方面并不矛盾?！艾F在政策方向很清楚，即‘房住不炒’，短期調控與長效機制建設相結合，才能夠保持房地產市場平穩健康發展?！?/p>
健康的房地產市場是怎樣的？“大城市要防止價格泡沫，中小城市就是防止庫存泡沫。從經濟學原理來說，實現供需總量的平衡、結構的合理和價格的平穩這三方面，就形成了健康穩定的房地產市場?！鳖櫾撇f。
新京報記者 行海洋
編輯 劉夢婕 校對 賈寧
