3月5日,十四屆全國人大一次會(huì )議開(kāi)幕,國務(wù)院總理李克強作政府工作報告。報告指出,堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位,建立實(shí)施房地產(chǎn)長(cháng)效機制,擴大保障性住房供給,推進(jìn)長(cháng)租房市場(chǎng)建設,穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期,因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。


我國要建立怎樣的房地產(chǎn)長(cháng)效機制?為何要推進(jìn)保障性住房、長(cháng)租房建設?中央再提“三穩”內涵有何變化?新京報記者采訪(fǎng)了全國房地產(chǎn)商會(huì )聯(lián)盟主席、住建部住房政策專(zhuān)家委員會(huì )原副主任顧云昌。

 

長(cháng)效機制包含完善的住房制度和金融、稅收、土地等配套制度

 

顧云昌表示,我國要建立的房地產(chǎn)長(cháng)效機制應從“1+3”入手,“1”是指住房制度完善,“3”是指土地供應體系、金融體制、財稅體制的建設?!胺康禺a(chǎn)不只是住房本身的問(wèn)題,還是金融、稅收、土地等問(wèn)題,涉及多個(gè)部門(mén)?!?/p>

 

從住房制度本身來(lái)講,我國提出以市場(chǎng)為主滿(mǎn)足多層次需求,以政府為主提供基本保障。在談到今年的工作重點(diǎn)時(shí),政府工作報告提出,要加強住房保障體系建設。過(guò)去5年,我國持續加大力度推進(jìn)保障性安居工程建設。顧云昌認為,保障房規模做大的同時(shí)還要做好分配,這樣才能確保住房困難群眾真正受益。

 

住房租賃是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分,是解決住房問(wèn)題的重要渠道。談及租房尤其是長(cháng)租房市場(chǎng)發(fā)展,顧云昌提出,在培育住房租賃市場(chǎng)的同時(shí),要加強規范管理。政府要整頓租賃市場(chǎng)秩序,加大土地和金融支持力度,減免稅負,規范市場(chǎng)行為。

 

除了住房制度的完善,顧云昌表示,房地產(chǎn)的發(fā)展離不開(kāi)兩大要素:一個(gè)是錢(qián),一個(gè)是地。地怎么供?錢(qián)供多少?直接融資還是間接融資?如何防范風(fēng)險?

 

“在土地供應方面,我們從過(guò)去的各地分別供地到現在大城市搞集中供地試點(diǎn),這就是在探索長(cháng)效機制,但并不是一蹴而就的,需要在實(shí)踐當中不斷完善?!鳖櫾撇赋?,在土地配置上,“地隨人走”還沒(méi)跟上,機制尚未建立。房地產(chǎn)市場(chǎng)目前出現了嚴重分化。人往哪里走,土地就要用到哪里。在這樣的情況下,土地配置能不能由市場(chǎng)來(lái)決定?政府工作和市場(chǎng)配置之間的矛盾怎么處理?這些都是長(cháng)效機制應該回答的問(wèn)題。

 

在稅收機制方面,顧云昌表示,房地產(chǎn)稅提出已有多年,但至今方向仍不清楚。在金融方面,他認為,目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資機制還不完善,房地產(chǎn)企業(yè)主要依賴(lài)銀行融資。因此在“三條紅線(xiàn)”出來(lái)之后,資金方面一收緊,房企的問(wèn)題很快便顯現出來(lái)。

 

“優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險”歸根到底是資金鏈斷裂問(wèn)題

 

政府工作報告提出,有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險,改善資產(chǎn)負債狀況,防止無(wú)序擴張,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩發(fā)展。

 

顧云昌告訴記者,報告的這部分內容有明確的針對性。這一輪房地產(chǎn)下行,加之前期國家調控力度較大,不少房企出現風(fēng)險,歸根到底是資金鏈斷裂的問(wèn)題?!拔覈康禺a(chǎn)企業(yè)普遍是高周轉、高負債、快擴張的模式,一旦市場(chǎng)收緊、融資受限、資金鏈斷裂、無(wú)法交樓,影響的不是一家公司,而是整個(gè)城市的經(jīng)濟、老百姓的生活?!?/p>

 

去年以來(lái),從中央到地方相繼出臺政策“保交樓”。顧云昌認為,這是要盡可能彌補房企風(fēng)險可能帶來(lái)的沖擊?!敖鹑诟母锓矫孀罱隽嗽S多政策,也是希望這些政策能夠發(fā)揮作用。比如私募基金試點(diǎn)、房地產(chǎn)投資信托基金(REITs),讓開(kāi)發(fā)商不要過(guò)度依賴(lài)銀行借貸,更多利用社會(huì )資金?!?/p>

 

2021年以來(lái),我國房地產(chǎn)市場(chǎng)處于下行態(tài)勢。國家統計局發(fā)布的數據顯示,2022年,全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比上年下降10%;商品房銷(xiāo)售面積比上年下降24.3%。去年以來(lái),中央和地方都相繼出臺了穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策措施。顧云昌指出,如何使房地產(chǎn)市場(chǎng)“暖”起來(lái)是當前頭等大事。

 

因此,政府工作報告中的“穩地價(jià)、穩預期、穩房?jì)r(jià)”顯得尤為重要?!艾F在提的‘三穩’在內涵上和幾年前是有差異的?!鳖櫾撇J為,那時(shí)候的“穩”是不讓價(jià)格過(guò)快上漲,如今則是防止猛烈下降。目前,一線(xiàn)城市、熱點(diǎn)二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始有回暖跡象,但是三四線(xiàn)城市還沒(méi)看到。所以,達到全面的“三穩”,尤其是穩定投資者、消費者的信心,是當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵。

 

那么,此輪為穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)推出的政策措施,是否會(huì )沖擊長(cháng)效機制的建設?顧云昌認為,這兩方面并不矛盾?!艾F在政策方向很清楚,即‘房住不炒’,短期調控與長(cháng)效機制建設相結合,才能夠保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展?!?/p>

 

健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)是怎樣的?“大城市要防止價(jià)格泡沫,中小城市就是防止庫存泡沫。從經(jīng)濟學(xué)原理來(lái)說(shuō),實(shí)現供需總量的平衡、結構的合理和價(jià)格的平穩這三方面,就形成了健康穩定的房地產(chǎn)市場(chǎng)?!鳖櫾撇f(shuō)。

 

新京報記者 行海洋

編輯 劉夢(mèng)婕 校對 賈寧