3月5日，十四屆全國人大一次會議開幕，國務(wù)院總理李克強作政府工作報告。報告指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，建立實施房地產(chǎn)長效機制，擴大保障性住房供給，推進長租房市場建設(shè)，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
我國要建立怎樣的房地產(chǎn)長效機制？為何要推進保障性住房、長租房建設(shè)？中央再提“三穩(wěn)”內(nèi)涵有何變化？新京報記者采訪了全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席、住建部住房政策專家委員會原副主任顧云昌。
長效機制包含完善的住房制度和金融、稅收、土地等配套制度
顧云昌表示，我國要建立的房地產(chǎn)長效機制應(yīng)從“1+3”入手，“1”是指住房制度完善，“3”是指土地供應(yīng)體系、金融體制、財稅體制的建設(shè)?！胺康禺a(chǎn)不只是住房本身的問題，還是金融、稅收、土地等問題，涉及多個部門。”
從住房制度本身來講，我國提出以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。在談到今年的工作重點時，政府工作報告提出，要加強住房保障體系建設(shè)。過去5年，我國持續(xù)加大力度推進保障性安居工程建設(shè)。顧云昌認為，保障房規(guī)模做大的同時還要做好分配，這樣才能確保住房困難群眾真正受益。
住房租賃是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，是解決住房問題的重要渠道。談及租房尤其是長租房市場發(fā)展，顧云昌提出，在培育住房租賃市場的同時，要加強規(guī)范管理。政府要整頓租賃市場秩序，加大土地和金融支持力度，減免稅負，規(guī)范市場行為。
除了住房制度的完善，顧云昌表示，房地產(chǎn)的發(fā)展離不開兩大要素：一個是錢，一個是地。地怎么供？錢供多少？直接融資還是間接融資？如何防范風(fēng)險？
“在土地供應(yīng)方面，我們從過去的各地分別供地到現(xiàn)在大城市搞集中供地試點，這就是在探索長效機制，但并不是一蹴而就的，需要在實踐當中不斷完善?！鳖櫾撇赋?，在土地配置上，“地隨人走”還沒跟上，機制尚未建立。房地產(chǎn)市場目前出現(xiàn)了嚴重分化。人往哪里走，土地就要用到哪里。在這樣的情況下，土地配置能不能由市場來決定？政府工作和市場配置之間的矛盾怎么處理？這些都是長效機制應(yīng)該回答的問題。
在稅收機制方面，顧云昌表示，房地產(chǎn)稅提出已有多年，但至今方向仍不清楚。在金融方面，他認為，目前我國房地產(chǎn)市場的融資機制還不完善，房地產(chǎn)企業(yè)主要依賴銀行融資。因此在“三條紅線”出來之后，資金方面一收緊，房企的問題很快便顯現(xiàn)出來。
“優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險”歸根到底是資金鏈斷裂問題
政府工作報告提出，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負債狀況，防止無序擴張，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。
顧云昌告訴記者，報告的這部分內(nèi)容有明確的針對性。這一輪房地產(chǎn)下行，加之前期國家調(diào)控力度較大，不少房企出現(xiàn)風(fēng)險，歸根到底是資金鏈斷裂的問題?！拔覈康禺a(chǎn)企業(yè)普遍是高周轉(zhuǎn)、高負債、快擴張的模式，一旦市場收緊、融資受限、資金鏈斷裂、無法交樓，影響的不是一家公司，而是整個城市的經(jīng)濟、老百姓的生活?！?/p>
去年以來，從中央到地方相繼出臺政策“保交樓”。顧云昌認為，這是要盡可能彌補房企風(fēng)險可能帶來的沖擊?！敖鹑诟母锓矫孀罱隽嗽S多政策，也是希望這些政策能夠發(fā)揮作用。比如私募基金試點、房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），讓開發(fā)商不要過度依賴銀行借貸，更多利用社會資金。”
2021年以來，我國房地產(chǎn)市場處于下行態(tài)勢。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年下降10%；商品房銷售面積比上年下降24.3%。去年以來，中央和地方都相繼出臺了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策措施。顧云昌指出，如何使房地產(chǎn)市場“暖”起來是當前頭等大事。
因此，政府工作報告中的“穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)房價”顯得尤為重要。“現(xiàn)在提的‘三穩(wěn)’在內(nèi)涵上和幾年前是有差異的?！鳖櫾撇J為，那時候的“穩(wěn)”是不讓價格過快上漲，如今則是防止猛烈下降。目前，一線城市、熱點二線城市的房地產(chǎn)市場開始有回暖跡象，但是三四線城市還沒看到。所以，達到全面的“三穩(wěn)”，尤其是穩(wěn)定投資者、消費者的信心，是當前房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵。
那么，此輪為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場推出的政策措施，是否會沖擊長效機制的建設(shè)？顧云昌認為，這兩方面并不矛盾?！艾F(xiàn)在政策方向很清楚，即‘房住不炒’，短期調(diào)控與長效機制建設(shè)相結(jié)合，才能夠保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/p>
健康的房地產(chǎn)市場是怎樣的？“大城市要防止價格泡沫，中小城市就是防止庫存泡沫。從經(jīng)濟學(xué)原理來說，實現(xiàn)供需總量的平衡、結(jié)構(gòu)的合理和價格的平穩(wěn)這三方面，就形成了健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場。”顧云昌說。
新京報記者 行海洋
編輯 劉夢婕 校對 賈寧
