在上海、廣州、深圳陸續跟進(jìn)“5·17”新政后,北京樓市的“靴子”終于落地。6月26日,北京優(yōu)化住房商貸首付比例和利率,首套房最低首付比例從30%降至20%;5年期以上首套房貸利率下限降至3.5%;公積金貸款最低首付比例降至20%;多孩家庭購買(mǎi)第二套房按首套認定……


在業(yè)內人士看來(lái),每一輪政策都會(huì )帶動(dòng)需求釋放,北京此舉進(jìn)一步降低購房門(mén)檻,尤其是對于年輕人、新市民的購買(mǎi)有較大的促進(jìn)作用。這將增強購房者的市場(chǎng)信心,對于后續市場(chǎng)行情提振具有積極作用。


6月26日,北京樓市新政出臺,包括優(yōu)化住房商貸首付比例和利率等多項措施。資料圖片


百萬(wàn)房貸30年節省利息約11萬(wàn)元


6月26日,北京發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展政策措施的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》),《通知》提出,購買(mǎi)首套住房,最低首付款比例調整為不低于20%,貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場(chǎng)報價(jià)利率(LPR)減45個(gè)基點(diǎn),調整后5年期以上房貸利率下限目前為3.5%。


在購買(mǎi)二套住房方面,位于五環(huán)內的,最低首付款比例調整不低于35%,貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場(chǎng)報價(jià)利率減5個(gè)基點(diǎn),調整后5年期以上房貸利率下限目前為3.9%;位于五環(huán)以外的,最低首付款比例調整為不低于30%,貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場(chǎng)報價(jià)利率(LPR)減25個(gè)基點(diǎn),調整后五年期以上房貸利率下限目前為3.7%。


值得關(guān)注的是,此前北京二套首付比例的差別主要在于是否為城六區,本次調整為五環(huán)內外。在中指研究院市場(chǎng)研究總監陳文靜看來(lái),這與4月30日限購政策調整區域范圍一致,更有利于政策落實(shí)和執行。


據悉,自“5·17”央行新政發(fā)布以來(lái),降首付、降利率、松綁限購成為大勢所趨,大部分城市首付比都降至15%水平,少數熱點(diǎn)城市首付比降至20%。


而北京是落實(shí)相關(guān)政策較晚的城市,對此,廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,主要原因在于北京城市地位的特殊性,即在房地產(chǎn)調控上的城市能級較高。


易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)表示,降低首付成為北京當前樓市政策中的重要工具,也在很大程度上進(jìn)一步降低購房門(mén)檻。目前,北京、上海和深圳是全國僅有的首套房最低首付為20%的城市。按照500萬(wàn)總價(jià)新房來(lái)說(shuō),過(guò)去首付款需要150萬(wàn),而現在直接變?yōu)?00萬(wàn),即直接減少了50萬(wàn),減負效應有助提振購房需求。


嚴躍進(jìn)表示,北京調整后首套房的房貸利率為3.5%,此前北京城六區首套房貸利率為3.95%。按照100萬(wàn)貸款本金、30年等額本息進(jìn)行計算,原來(lái)房貸總利息支出為72.9萬(wàn),現在總利息支出為61.7萬(wàn)。如此計算,此次房貸利率新政為購房成本減少了約11.3萬(wàn)元。


另?yè)愇撵o計算,對于一套五環(huán)內城六區住宅而言,按照貸款500萬(wàn)、還款期限為25年計算,二套利率由4.55%降至3.9%,總利息將減少54.5萬(wàn)元,每月還款減少1817元。


鼓勵“以舊換新”,支持多孩家庭購房


此次北京新政明確支持多子女家庭改善性住房需求,對北京市戶(hù)籍二孩及以上的多子女家庭,購買(mǎi)第二套住房的,在個(gè)人住房貸款中認定為首套住房。


另外,北京新政還對公積金首付比進(jìn)行了調整。對于申請住房公積金個(gè)人住房貸款,購買(mǎi)首套商品住房的繳存職工家庭,最低首付款比例調整為不低于20%;購買(mǎi)二套商品住房的繳存職工家庭,所購住房位于五環(huán)以?xún)鹊?,最低首付款比例不低?5%,所購住房位于五環(huán)以外的,最低首付款比例不低于30%。


北京還提出,對于申請住房公積金個(gè)人住房貸款,購買(mǎi)二星級及以上綠色建筑、裝配式建筑或者超低能耗建筑的繳存職工家庭,給予上浮貸款額度支持。比如,對于申請公積金個(gè)人住房貸款購買(mǎi)超低能耗建筑的借款人,可貸款額上浮40萬(wàn)元。此外,同時(shí)滿(mǎn)足多個(gè)適用條件的借款人,上浮金額可累加,最多可上浮40萬(wàn)元,最高貸款額度不超過(guò)160萬(wàn)元。


值得關(guān)注的是,北京首次明確提出支持購房家庭“以舊換新”?!锻ㄖ贩Q(chēng),近期將指導行業(yè)協(xié)會(huì )搭建開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀機構、購房家庭三方對接平臺,鼓勵開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀機構提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),實(shí)施優(yōu)惠措施。即對居民家庭出售舊房購買(mǎi)新房的,房地產(chǎn)經(jīng)紀機構優(yōu)先推動(dòng)舊房交易,舊房成功出售后,相關(guān)訂金轉為購買(mǎi)新房的首付款。如在一定時(shí)期內未能成功出售的,開(kāi)發(fā)企業(yè)則無(wú)條件退還訂金。


“以舊換新”成為目前各地樓市促進(jìn)置換需求的一把利器。據中指研究院監測,截至6月23日,全國已有超85城表態(tài)支持住房“以舊換新”。隨著(zhù)更多城市參與“以舊換新”,新房、二手房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)或更加順暢,更有利于推動(dòng)已建成的存量商品房去庫存。


李宇嘉認為,從北京官方鼓勵“以舊換新”活動(dòng)來(lái)看,北京的做法也是多數城市推進(jìn)“以舊換新”的基本做法,即搭建平臺。在業(yè)內人士看來(lái),由于“以舊換新”交易鏈條長(cháng),涉及的主體多,搭建平臺是較好的方式;但仍需在兩個(gè)方面繼續推進(jìn),一是鏈條上的行業(yè)協(xié)會(huì )降低會(huì )員相關(guān)成本,讓購房者、賣(mài)房者確確實(shí)實(shí)感受到“以舊換新”帶來(lái)的實(shí)惠,二是推進(jìn)“帶押過(guò)戶(hù)”。


陳文靜認為,北京屬于“中介優(yōu)先賣(mài)”模式,近兩個(gè)月北京二手房成交量整體保持較高水平,本次北京支持“以舊換新”有望產(chǎn)生一定積極效果,促進(jìn)一二手鏈條更為暢通。


業(yè)內:每一輪政策都會(huì )帶動(dòng)需求釋放


作為全國房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策力度最高的城市,北京從2017年開(kāi)始的調控加碼政策抑制了市場(chǎng)非理性上漲。隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化,支持剛性、改善性住房需求成為政策調整的方向。


事實(shí)上,從2023年三季度開(kāi)始,北京樓市松綁“小步快走”,此前已累計發(fā)布了8次政策。比如,2023年9月1日,北京執行“認房不認貸”;同年12月14日,降首付、降利率、優(yōu)化普宅標準、延長(cháng)貸款年限;2024年4月8日,北京公積金貸款額度最高可上浮40萬(wàn)元;4月22日,北京放松離婚信貸政策。


4月30日,北京執行了13年的限購政策終于迎來(lái)松綁。在執行現有住房限購政策的基礎上,允許已擁有住房達到限購套數的居民家庭,到五環(huán)外新購一套住房。這是自2011年北京市實(shí)施限購政策以來(lái),首次在較大范圍內對限購政策進(jìn)行優(yōu)化。


陳文靜表示,“5·17”新政落地后,北京購房情緒亦出現回升,二手房成交量保持一定規模,但新房市場(chǎng)表現仍偏弱,市場(chǎng)持續調整。北京新政策落地預計將明顯緩和購房者觀(guān)望情緒,促進(jìn)購房需求入市,另外,北京本次優(yōu)化政策也進(jìn)一步釋放了積極信號,有助于整體市場(chǎng)預期修復。短期來(lái)看,北京房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度有望提升,新房、二手房鏈條也有望加速輪轉,二手房成交量保持活躍也將為新房釋放更多改善需求。


“北京此次發(fā)布政策,意味著(zhù)四個(gè)一線(xiàn)城市在房貸等政策方面都做出了較大力度的放松,為下半年購房環(huán)境寬松創(chuàng )造了非常好的環(huán)境,也有助于進(jìn)一步增加購房者的市場(chǎng)信心,對于后續市場(chǎng)行情提振具有積極的作用?!眹儡S進(jìn)表示。


李宇嘉認為,每一輪政策都會(huì )帶動(dòng)需求釋放,這主要是被政策抑制的需求及預期提振帶來(lái)的需求。此次北京新政對于年輕人、新市民購房有較大促進(jìn)作用。特別是降首付具有降低門(mén)檻的效應,推動(dòng)很多年輕人特別是積累的剛需進(jìn)入市場(chǎng)。而公積金貸款額度提升,對于很多工薪階層也有比較強的帶動(dòng)效應。


新京報記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對 楊許麗